不動産投資の管理会社の選び方とは

現在は、不動産投資物件の管理に賃貸住宅の契約時に必要な賃借人の連帯保証人を代行する「家賃保証会社」を利用するオーナーが2015年の時点で6割が利用している一般的な制度です。オーナーにとっては、借主の家賃不払リスクを軽減できるメリットあり、一方賃借人としても何らかの事情で連帯保証人が立てられない場合であっても、保証会社を利用すれば家賃滞納のリスクが当面避けられるというメリットがあります。しかし、家賃を保証するはずの「家賃保証会社」が、近年家賃滞納や夜逃げが多くなったために倒産してしまい、結局そのリスクをオーナー、賃借人両者で背負うケースも増えています。また、「家賃保証会社」を規制する法律や監督官庁もないため、一部の会社の行き過ぎた取り立てや督促など悪質な行為が問題となっています。このため業界団体ではこうした状況を改善するため、賃貸保証業協会や賃貸保証機構などの自主規制団体を設立して、健全化を図っています。「家賃保証会社」を選ぶ際には、こうした団体に所属しているか、増収、増益が続く50億円以上の経営規模の大手の会社を選ぶことが肝心です。

オーナーは建物の物理的なメンテナンスにも配慮しましょう

オーナーとしては、こうした家賃保証や集金、クレーム対応などのソフト面の不動産物件の賃貸管理を重視しがちですが、賃借人の立場に立ってみれば、所有物件の物理的なメンテナンス、つまりハード面の建物管理にも配慮する必要があります。共用部分や敷地内の清掃、各種設備の保守点検などで、日常清掃はゴミの収集日に合わせて、週2、3回、建物の規模によっては毎日行う場合もありますし、定期清掃は建物全体をきれいに保つために3ヶ月~6ヶ月で1回行われるのが一般的です。どんなに安い家賃の物件でも、賃借人が実際の内覧に行ったときは部屋の専有部分はもちろんのこと、共有廊下やエレベーター、ゴミの集積所など共有部分もチェックしますから、汚れていたり、大量のゴミが落ちていたりしたら、借りる意欲が無くなってしまいます。例えば、とっくに過ぎてしまった「エレベーター点検日」のお知らせが乱雑に貼ってあったりしているようではいけません。事前に同規模、同築年数の複数の建物を観てから建物管理会社を選ぶことも大切です。

最近の部屋探しはインターネット検索が主流です

また、最近の部屋探しは、いきなり現地の不動産会社に出向いて、物件を探す方法はほとんどなくなってきています。先ずはインターネットで多くの物件をチェックして、賃料相場を把握した上で候補となる物件を絞り込む賃借人が殆どですから、物件募集広告の出来栄えもさることながら、アクセス数の多い物件紹介サイトにきちんとアップされていることも大切になります。不動産投資の利回りは、例えば2016年9月時点の一棟マンションの場合で6.5%程度です。一方で、東証一部上場企業の株式の平均配当利回りは、全体で2%前後ですから投資運用先としては魅力があり、しかも借入ができるという有利な面があります。但し、確実な収益を確保するには様々な「リスクと隣り合わせ」であることにも注意して、賢い運用を目指しましょう。