不動産の投資を管理会社に依頼する方法

日本人は男女ともに世界有数の平均寿命を誇る長寿社会ですが、それだけに老後の備えも大切です。80歳、90歳になっても生活のために働きながら給料を得ることができるかどうか、自分の健康や、働き場所があるかなどの外部要因にも影響されるため、公的年金を補完する私的年金として、安定した家賃収入が得られる不動産投資が有効です。不動産投資では、物件を購入してスタートしてから、入居者募集などの賃貸経営業務と、設備の老朽化などに備えるメンテナンス業務が適切に行われているかが、新築時だけではなく、継続して収入を得られるかどうかの分かれ目になります。賃貸経営、設備のメンテナンスは、自分自身で行うほかに、プロの管理会社に委託する方法があります。実際の不動産経営では、どこまでの業務を自分で行い、何を管理会社に委託するかを判断することが大切です。

賃貸経営業務の管理には3つの方法があります。

不動産投資の第一歩は、物件を購入して、入居者を募集することから始まります。管理会社の業務には、費用が手ごろで業務がシンプルな順に三つの方法があり、一番価格が安いのは、入居者の募集と、賃貸契約の仲介だけをしてもらう方法です。この場合は、仲介手数料として、一般的には家賃の1か月分(会社によっては0.5カ月分などにディスカウントしていることもあります)を支払い、契約更新の二年後までは、毎月の手数料を支払わない方法です。次に、費用を払って委託業務を増やし、オーナーの事務を減らすのが集金委託という方法です。この場合、毎月の家賃収入から数パーセントの手数料を支払いますが、家賃の遅れなどをチェックして督促してくれます。費用はかかる分、一番オーナーの負担が少ないのが家賃保証で、入居者からの入金が遅れても、立替払いをしてくれるため、確実な入金が見込まれます。その分、手数料は集金代行よりは余計にかかりますが、家賃の入金が遅れると借入返済に支障が出る場合などは、この方法にしておくと安心です。

建物のメンテナンス方法にも注目します。

賃貸経営で必要なメンテナンスは、入居者が退去して次の人との契約をする前の原状回復やルームクリーニング業務と、賃貸中の入居者からの故障対応などがあります。メンテナンスの費用を抑えるには、合い見積もりをして料金を比較するのが効果的ですが、一方で、複数の業者を利用すると、修理した箇所で再び不具合が生じたときの保証などがあいまいになってしまうリスクがあります。そのため、メンテナンスは、入居者や施工業者との連絡業務など、すべて委託する方法と、価格重視で業者を選定する方法があります。空調や水回りなど、施工箇所ごとに安心して任せられる施工業者がいる場合は、業者選定を自ら行って費用を抑えるのが効果的ですが、たとえば、修理した後に同じ故障が起きた場合の保証を受けたり、複数の部屋を同時に施工して価格を抑えるなどには、指定業者を決めると効果的です。